倫敦（Reuters Breakingviews） - Josh Ryan-Collins寫了一本關於住房危機的書，書中沒有提到住房問題，但是討論了很多金融的問題。如果他是對的，各國政府是否應該放下他們的死腦袋，開始研究一下銀行信貸分配和土地市場的特殊性。來幫助一下從倫敦到洛杉磯的二十多歲的人無法買房的悲哀。
許多人認為每個都市造成高房價危機都不同。例如，舊金山將價格飆升歸咎於大量高科技人才湧入矽谷，而紐約人説是因為分區限製或沒有租金控制。英國人則認為是過時的計劃法和富裕的俄羅斯人擁有太多空置財產讓房價飆漲。
每個城市都説對了故事的一部分，並且製造了一批壞人給無法買房的受害者。然而，放觀全球，更多的證據證明高房价有更深的原因。
與收入相比，OECD的34個國家的房價開銷自1981年以來平均高出20％。目前在英國的租房者最少將五分之二的收入用於住房，但在60 和70年代，住房支出是收入的十分之一。在紐約和舊金山，租金吞了42％和46％的居民收入。悉尼，墨爾本，奧克蘭，溫哥華，多倫多，曼徹斯特和洛杉磯沒有太大的不同。
這些住房市場有什麼共同之處？市場的解釋是建築短缺 - 不然就是因為政府限制開發。但這並不是理由。英國的建築在20世紀60年代末到80年代初期之間急劇下降，但房價郤從90年代才開始大幅上漲。而且幾乎沒有證據表明，在二戰後的西方規劃體系在80年代和90年代之間突然變限制開發 ，今天，即使在人口穩定増長的城市，負擔的起房子的人也在減少。
Ryan-Collins在10月12日由Polity發表的“為什麼你買不起個家”，認為我們應該將重點放在金融體系。具體而言，銀行貸款業務中，上升最快的是房地產抵押貸款而不再是商業貸款了。這種“債務轉移”是最近西方經濟趨勢中最不被人注意到的細節，但可能是這現象導至了高房價，空房或是所謂的缺乏建築物的問題。
房屋抵押貸款過去只是銀行業務所做的一小部分。 1980年之前，住房貸款在發達經濟體大約四分之一，而商業貸款和其他類型的貸款業務大約是40％。
自從80年代開始，美國總統羅納德里根，英國首相瑪格麗特撒切爾和其他人開始積極地激勵房屋所有權和放鬆對金融體系的管制。截至2000年代末，美國和英國的房屋抵押貸款分別佔GDP的80％和70％，而60年代則為五分之一和三分之一。其他類型的信貸在相對方面幾乎沒有變化。
Ryan-Collins表示，許多銀行提供了越來越多的資金給監管較為寛鬆的市場做為房屋抵押貸款。在美國，他們出售貸款給國有企業房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）房主可以從他們的稅單中扣除抵押貸款利息，而在英國，購買權改革法（Right to buy) 允許公會租戶以折扣價購買房屋，從而增加了住房貸款市場的規模。
在正常的市場中，需求增加會創造額外的供應。受利潤誘惑，競爭對手會生產更多的產品，直到價格下降。但是這理論對房地產業行不通：房產所在的土地是固定的，在一個地方可以容納多少住房是有限的。
這就改變了整個產銷的循環。富裕國家在不斷增加房屋所有權，但是額外供應卻不能跟進，所以只是提高房價。看到這一點，銀行家反過來提高抵押貸款，公民開始將住房視為金融投資了。
Ryan-Collins認為，增加房屋貸款債務和房價創造了一個自我的循環，這造成了買房成本遠遠高於一般人工資收入。這是一個有說服力的理由。 2011年經合組織的分析還得出了結論，金融放鬆管制提高了實際房價 30％至45％，提高的幅度取決於富裕國家抵押稅減免的程度。
那麼該如何處理Ryan-Collins論文提出的危機？用常識想就是多蓋房子吧。例如，政府希望每年建造30萬套新房 - 這就增加近40％的供應了。
這樣到底有沒有辦法降低房價？然而，如果沒有明顯更高的利率或政府不再補貼（如Help to buy)，英國額外供應的房子可能還是會被相應的抵押貸款吸掉了。
美國也是如此，像Freedom Mortgage這樣的專業貸款機構已經賺回大銀行在2008危機後的損失了。
Ryan-Collins有更好的想法：停止進行有利於房屋抵押貸款的政策;建立國營或至少國家補貼的銀行，支持商業貸款和增收收土地稅。這樣業主只受益於房屋改善帶來的價格上漲。理想是正確而且高尚的，但這種激進的改革有一個基本問題，那就是讓整個房地產業面臨崩盤的風險。因此，他們不太可能在競選中獲得房主支持。
另一個更合理的選擇就是去接受抵押貸款是一個需要緩慢收縮的泡沫。不繼承房子的年輕人將難以進入住房族。那麼就提高的繼承稅和遺產稅吧。另外一個是改革，讓租賃更容易，更實惠。對住房危機的誠實回應可能是承認許多二十多歲的人將很難在大都會中擁有自己的房子了。
取材自 路透社 圖片來源 周星驰电影
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