海外置產常識

美国私募股权投资公司（PE) 拥有的房地产债务基金正不断的在增加，包括各式建设贷款，过桥贷款和其他类型风险债务，这说明资金正不断的累积在房地产贷款上。

投资公司竞争投入新的资金，让一些人开始质疑贷款标准可能也会随着而下滑，结果可能让一些较弱的借款人无法偿还贷款。

投资公司曾经只是市场上的小朋友。当大银行在金融危机和房地产市场崩溃削减其房地产贷款业务时，债务基金和其他非银行贷款机构是一片空白的。

Green Street Advisors的数据显示，去年这些基金和其他类似的贷款机构让贷款额增长了40％，达到近600亿美元。 Green Street表示，这使得整个个市场的份额从2014年的2％增加到10％。

根据数据公司Preqin的数据，现在房地产债务基金的投资额达到570亿美元，创下新高。

许多传统的贷方 - 从国内外银行到保险公司 - 已经开始再次增加贷款。根据美联储和数据公司Trepp LLC的数据，截至今年第二季度末，所有银行持有的商业房地产债务达到创纪录的4.17万亿美元，其中52.4％由银行和储蓄银行持有。 。

有人担心市场会变得过热。

每个人都担心未来的发展方向，“Trepp董事总经理马修安德森说。 “但基本上大家抱怨的是现在资金过剩和房贷产品短缺。”

根据Trepp 的说法，在截至9月份的九个月中，风险较高的纯利息贷款（interest only)占商业房产抵押贷款证券(MBS mortgage backed security) 所有贷款的73％。纯利息贷款被认为不如传统的摊还贷款（amortizing）那么安全，因为如果在利率较高或财产价值较低时，它们会在MBS成熟时遇到麻烦。

纯利息贷款在2012年仅占MBS总额的30％。在2007年危机前，它们占了60％。

Morningstar副助理总裁瑞奇•西普科（Ricky Cipko）表示，现在这个数字让我有点担心。

Moody’s投资者服务公司最近还担心某些贷款的信贷标准正在下降。该评级公司上周在一份报告中警告说，房地产抵押贷款转换为证券（MBS)的信用质量在第二季度下降。报告称，如果没有“典型”的房地产收入增长，利率上升只会带给“抵押品价值下降”。

然而，这些担忧并未吓走债务基金公司，他们一样试图筹集新资本。目前市场上有106只基金募集总计400亿美元的投资。

 Preqin表示，在2018年初，有98只基金募集了370亿美元资金。

商业地产市场的资金增加但市场成长却放缓，让人对借款人的偿还贷款能力感到担忧。

9月，Morning star 信用评级在其黑名单中列出价值254亿美元的MBS商业抵押贷款支持证券需要注意，这意味着他们可能面临未来的问题。晨星公司表示，这数字比危机后的173亿美元增长了47％。

晨星副总裁史蒂夫杰利内克说：“我们看到更多的现金贷款已经悄然降临。”筹资环境变得更加艰难，尤其是在利率上升的情况下。

本月早些时候发布的Preqin调查显示，有兴趣投资房地产债务基金的，6月份只有6％的投资者表示未来12个月内是最佳机会”。

相比之下，2017年6月为26％。“

人们都是关注所有增加资本的机会，“Preqin的房地产负责人汤姆卡尔说。

近年来债务基金中的养老基金，捐赠基金也吸引了其他投资者的注意，和商业地产基金一样。他们被认为风险低于股票投资，因为在市场下跌的情况下，首先亏损的一定是股市。上述这些基金在2018年的前九个月筹集了210亿美元

今年到期的最大基金是由高盛集团（Goldman Sachs Group Inc.）的商业银行部门筹集的Broad Street Real Estate Credit Partners III。。从1月份开始，该公司投资了6．7亿美元，其中当然包括了房地产贷款。

取材自WSJ Peter Grant 圖片來源 周星驰电影

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