”利率在上升。快出售REIT！“当经济周期开始老化，联邦储备银行加息时，这是投资者通常的第一个下意识反应。
在美联储再次提高短期利率并且10年期国债收益率飙升至2.95％之后，房地产投资信托(REITs)在2月份遭遇重创。富时Nareit所有房地产投资信托基金指数（FTSE Nareit All REITs index ）下跌近12％，尽管此后该指数已经从谷底收复了一半以上。
与其他高股息支付股票（high-dividend-paying stocks）一样，房地产投资信托基金对利率上升非常敏感，因为它们的收益率会开始低于固定收益（fixed-income ）金融商品。房地产投资信托基金市场来说可能又要开始一段颠簸的旅程了。
但这不就是进入房地产投资市场的绝佳机会吗？
“如果利率上升是因为经济正在好转，那对房地产投资信托基金来说可能是积极因素，因为业主可以提高租金来支付加息”，投资公司Cohen＆Steers的高级副总裁Brian Cordes说。
他预计今年美国经济将增长2.9％。 “我们认为最近的调整是一个切入资产类别投资业的一个最佳时机。”
对于寻求收益的投资者而言，FTSE Nareit All REIT指数的4.5％平均收益率是很有吸引力的债券投资替代方案。然而，要提醒你的是，房地产投资信托(REITs or real estate mutual funds) 是以股票交易的，所以带有股票风险。股息收益并不固定，它们随时会下降 - 而且通常是很显着的。但是债券投资收益是不变的。
Green Street Advisors的美国房地产投资信托基金研究主管Cedrik Lachance表示，投资者需要考虑的是投资的总回报，而不仅仅是当前的收益率。
Lachance表示，房地产投资信托基金的无杠杆总回报预期目前为5.9％，而30年期Baa评级债券的收益率为4.6％，略低于150个基点的历史平均值。
换句话说，REIT在这方面看起来还不错。它们的交易价格比高收益债券低30个基点，而历史平均值为60个基点 - 说明了REIT价格目前略微低估。
“对于当企业债券的替代品，房地产投资信托基金并不是非常便宜，但它们有点吸引力，”Lachance说。
与其他股票相比，它们看起来更好。房地产投资信托基金去年的总回报率达到了可观的9％，但这显着低于标准普尔500指数（S&P 500 Index ）21％的回报率（股息再投资）。在过去五年中，罗素3000指数（Russell 3000 index）的市盈率从15.2扩大至21.9，但房地产投资信托市场这个类别却从18.9降至16.4。 “房地产投资信托基金公布了类似的盈利增长，但他们的倍数在收缩，”Cohen＆Steers的Cordes表示。
Brad Case，全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）研究主任说，在2001年互联网泡沫破灭之前。“每个人都想要科技股，他们卖掉了其他所有东西包括房地产投资信托在内，“凯斯说。”但在互联网泡沫破灭之后，地产投资信托基金市场表现优于大市，那不是因为房地产表现不错，而是因为资金流出了科技股。
比起他们持有的房地产的潜在价值，目前REIT可能看起来是最便宜的时候了。历史上，市场REIT的平均价都比他们拥有的房地产的净资产价值(NAVs)高出约3％至4％。现在，Green Street Advisors说，现在每个reit平均给9%折扣。
某些类别的REITs表现良好。由于电子商务和免费运输的激增，工业和仓储物业REITs并没有那么多折扣来进行交易。其他 像是商场和购物中心 - 正在以资产净值(NAVs)两位数的折扣交易。
当然，这些信号表明房地产投资信托可能被高估，也许是整个股票市场的问题;也有可能是整个房地产市场已经过热。
但是自2008金融危机以来，银行在房地产贷款方面更为保守，建设没那么多，导致房地产供需形势比以前好。除非一场重大的地缘政治事件，或是经济其他出现通胀飙升，导致利率突然上升。房地产基本面仍是看好的。
“这个经济周期正在变老，但基本面仍然很好，”Green Street Advisors顾问Lachance说。 “工业REITs情况要好得多，零售业情况就差得多，但我们仍然会看到通货膨胀就像平均租金一样的上涨。”
是的，但如果利率上升，REIT不会遭受损失吗？如果这意味着强大的经济正在帮助房地产基本面，那就不是了。当美联储在2004年开始加息时，房地产投资信托市场下跌了15％，但在美联储未来三年加息17次之后它上涨了78％。
“事实是，当利率上升时，房地产投资信托基金会有更好的回报，”纳瑞特的案例说。 “这没有任何保证还会再发生，但这种情况以前发生很多次，利率上升导致房地产投资信托市场的强劲回报。”
取材自 CNBC Andrew Osterland 图片来源 周星驰电影
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