海外置產常識

重量級科技公司的資料中心一直是房地產業的明星，但他們在10月份科技股拋售期間的潰敗正在引發人們的疑問，這些通常是防禦性的股票是否也會開始動搖了呢？

數據中心經常是不起眼的建築物，由某些公司負責建造和運營，他們專為亞馬遜，Facebook和微軟公司等租戶提供建築物，發電機，服務器，機架和冷卻系統。

數據中心通常是以房地產投資信託（REITS) 來進行交易。他們吸引了許多基礎建設投資者，對沖基金和其他尋找穩定性高的科技股投資者的注意。

數據中心房地產投資信託基金的收益率約為2.4％至4.4％，這對長期投資者俱有吸引力。 比較起高科技的股票，Facebook和亞馬遜不發放股息，而是用分配資金來繼續發展業務。

房地產研究公司Green Street Advisors的數據顯示，截至9月底，數據中心房地產投資信託基金的三年平均年回報率為22％，而MSCI的全美國房地產投資信託基金回報率則為8％。

但一些大型數據中心公司的股票，包括Equinix Inc.，Digital Realty Trust Inc.，CyrusOne Inc.，QTS Realty Trust和CoreSite Realty Corp.，上個月下跌8.2％至16％。 11月初股市普遍反彈。儘管一些分析師告誡不要過多考慮最近的下跌，一些投資者表示，這些房地產投資信託基金表明更容易受到科技股漲跌的影響。

Green Street Advisors的資深分析師盧卡斯·哈特維奇（Lukas Hartwich）指出數據中心股票的下降，讓人感覺就像是“倒洗澡水也把嬰兒倒了一樣“。一家數據公司將REIT 下跌歸咎於那些短期投資者，一旦科技股小敗就開始逃離。總部位於達拉斯的CyrusOne的首席執行官加里·沃伊塔斯澤（Gary Wojtaszek）在一次採訪中表示，“在科技股方面發生的事情以及與數據中心存在著很多不合理現象。”

他表示，在亞馬遜等大型科技股股價於上月快速下跌後，數據中心股票出現了不分青紅皂白的拋售。

一些投資者認為最近數據中心的失敗是一個買入機會，而不是長期下跌的開始。他們表示，該行業的健康租賃應有助於緩解任何進一步的壓力。

根據標準普爾資本智商（S＆P Capital IQ）的數據，數據中心房地產投資信託基金報告第三季度的租金收入同比增長7％至23％。雖然幾年前有人擔心供過於求，但強烈的租賃活動最近緩解了這些擔憂。

“我們一直在購買更多的數據中心股份。我們對‘數據中心是必要’的覌念一直沒有改變，“Chilton Capital Management LLC的董事總經理Matthew Werner說道，他的共同基金West Loop Realty Fund投資於CyrusOne和Equinix.

但有些人就是擔心數據中心的股價可能會繼續與科技股同步。

資產管理公司Salient Partners LP的Joel Beam表示，他並不急於增加其數據中心的持股量。房地產戰略的董事總經理兼高級投資組合經理梁先生表示，這些公司依賴於少數大型科技公司作為租戶，而不是公寓或公寓業主。

“我們知道這是一個好的，健全的業務，”他說。但他也擔心如果科技股潰敗，這些股票會如何表現。 “總會遇到鳥大便在你的肩膀上吧。”

取材自  WSJ Esther Fung  圖片來源 周星驰电影

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